Rzeszów ma poważny problem. Rozbudowuje się bez mądrego planu

20.02.2020
Media

Bartosz Gubernat: Na wtorkową sesję Rady Miasta Rzeszowa wraca sprawa przyszłości działek nad Wisłokiem, między mostami Zamkowym i Karpackim. Radni prawicy domagają się, aby objąć ten teren planem zagospodarowania. To dobry pomysł?

Maciej Łobos: Pełna zgoda co do tego, że plany miejscowe powinny być uchwalane. W pierwszej kolejności powinniśmy się zająć kluczowymi miejscami z punktu widzenia Rzeszowa. Można się trochę spierać które to miejsca, ale z pewnością są to tereny nad Wisłokiem, okolica torów kolejowych, jednostki wojskowe, tereny poprzemysłowe jak na przykład Zelmer czy Cefarm. Wielkie obszary, które lada moment staną się łakomym kaskiem dla deweloperów. Pojawi się naturalna presja, aby je uporządkować, zmienić ich przeznaczenie, a jeśli miasto nie stworzy do tego ram prawnych, to będzie problem i totalna dzicz. Dłużej nie możemy funkcjonować w takim paradygmacie, bo zniszczymy miasto i będziemy za to płacić przez kolejnych 40-50 lat. Zarówno w formie pieniędzy, jak i różnych innych negatywnych zjawisk społecznych, które to generuje. Bo jakość przestrzeni w której żyjemy wpływa na nasze samopoczucie, zachowanie, na jakość relacji międzyludzkich czy poziom bezpieczeństwa.

BG: Zabudowa jest przypadkowa, duże budynki upycha się między niską zabudowę, a mieszkańcy, którzy przez lata tworzyli osiedla, nie mają w tej kwestii nic do powiedzenia. Deweloperzy nie liczą się z ich zdaniem, patrzą na inwestycje wyłącznie przez pryzmat jak największych zysków. I potem mamy takie kwiatki jak chociażby potężny wieżowiec między domami.

MŁ: Zabudowa w Rzeszowie generalnie jest przypadkowa, dlatego, że nie ma całościowego pomysłu na miasto. Na świecie funkcjonuje takie pojęcie jak masterplan, czyli bardzo zaawansowana koncepcja pokazująca, jak wygląda architektura na danym terenie. Jak jest rozwiązana komunikacja, usługi społeczne, przestrzenie publiczne, jak wyglądają budynki. Taki koncepcyjny plan, który pokazuje, co się z miastem ma dziać na danym obszarze. W Polsce takie rzeczy rzadko się pojawiają i co ciekawe, robią je raczej prywatni deweloperzy. Dobrym przykładem jest Stocznia Cesarska w Gdańsku. Rok temu rozstrzygnięto wielki konkurs architektoniczny na pomysł zagospodarowania kilkunastu hektarów terenu. Wygrało go duńskie biuro Henning Larsen, jedna z najlepszych firm architektonicznych na świecie. I jest to teraz bardzo konsekwentnie realizowane. Tak powinniśmy myśleć o przestrzeni w mieście. Zaczynamy od tworzenia architektury, układu drogowego, myślenia o ludzkich potrzebach, skali, dostępie do światła, usług itp. Później możemy dyskutować, gdzie mogą powstać budynki niskie, a gdzie wysokie. Wieżowce to nie jest coś, co przypadkowo spada z nieba. Budowanie dominant w mieście jest konieczne, bo pozwalają nam nawigować w przestrzeni. Wieże ratusza, kościoła, to punkty charakterystyczne, wg których łapiemy kierunki. Natomiast nie można stawiać ich w miejscach przypadkowych, zupełnie bez ładu i składu, bez analizowania tego, jak te budynki będą wpływały na otoczenie. Trzeba myśleć, jakie będą on generowały problemy komunikacyjne, jak zmienią lokalny klimat. To są wszystko naczynia połączone. Tej fazy, takiego masterplanu ewidentnie w Polsce i w Rzeszowie brakuje. Parę razy podejmowaliśmy próby robienia na kilku czy kilkunastohektarowych działkach takich koncepcji. Przykładem jest chociażby teren dawnego Zelmeru, dla którego 10 lat temu przygotowaliśmy koncepcję. Niestety, jako biuro jesteśmy ograniczeni do dość niewielkich obszarów, bo pracujemy na zlecenie konkretnego klienta. A tutaj jest potrzeba tworzenia takich masterplanów w dużej skali. Jeżeli nie całego miasta, to przynajmniej większej dzielnicy.

BG: Da się to zrobić, kiedy działki mają wielu właścicieli i każdy ma inne wizje zabudowy?

MŁ: Własność terenu nie może być nadrzędna, jeśli mówimy o planowaniu miasta jako całości. Plan miejscowy narzuca pewne ograniczenia, mówi co nam można budować, do jakiej wysokości, w jakim miejscu i jakie funkcje zabudowa ma pełnić. W zależności od tego, czy jesteśmy bardzo blisko centrum, czy trochę dalej, stopień uszczegółowienia tego planu może być różny. Bo bardzo nam zależy na detalu i drobiazgowym planowaniu w śródmieściu, natomiast już na przedmieściach niekoniecznie. Więc te plany nie muszą być zawsze tak samo szczegółowe. Natomiast własność jest tu sprawą zupełnie wtórną. To ona musi się dopasować do planu, a nie odwrotnie.

BG: Taki plan musi przygotować samorząd, a następnie powinni go uchwalić radni. Co w przypadku, gdy jak na wspomnianych terenach nad Wisłokiem inwestorów jest wielu?

MŁ: Miasto to w tym przypadku jedyna jednostka mająca prawo prowadzenia polityki przestrzennej, czyli narzucania odgórnej wizji. I ono może takie opracowanie zrobić, wskazując przeznaczenie poszczególnych fragmentów większego terenu. Wówczas postanowienia zawarte w takim planie mogą stać się prawem lokalnym, do którego właściciele działek będą zmuszeni się dostosować, aby się ze sobą dogadać. Na przykład sprzedając sobie wzajemnie tereny czy scalając je. Szkopuł w tym, aby ten plan był mądry. Jeżeli faza planistyczna polegająca na tworzeniu masterplanu i kreowaniu architektury, kubatury konkretnych budynków zostanie odpuszczona, to niestety ta przestrzeń nie ma szans nigdy pogodzić interesu różnych osób. Trzeba rozumieć, że deweloper jest nastawiony na budowę, a następnie sprzedaż i wynajem nieruchomości. To jest jego prawo. To tak, jakbyśmy mieli pretensje do kierowców, że powodują wypadki, jeśli nie ustalilibyśmy kodeksu drogowego. Podobnie jest z przestrzenią – bez świadomego projektowania dochodzi do chaosu. Mamy teren, na którym nie wiemy co można zrobić i deweloperzy robią w efekcie, co uważają. Tak to w Polsce wygląda i Rzeszów nie jest tu wyjątkiem. To nie dlatego ludzie chcą budować wysoko, że ziemia jest droga, ale ziemia jest droga, bo pozwalamy, aby budować wysoko. Jeżeli ograniczylibyśmy wysokość zabudowy, to cena ziemi spadnie. Jeżeli wykonamy plan miejscowy, nie przejmując się zupełnie stosunkami własnościowymi, ustalimy ramy utworzenia przestrzeni, to cena ziemi będzie niższa przy ograniczonej wysokości zabudowy. W sytuacji braku Planu Miejscowego posługujemy się jego protezą, czyli warunkami zabudowy, które są wydawane dla pojedynczych działek. Nikt nie patrzy wówczas w szerszym kontekście na miasto, a właściciel terenu starający się o warunki, siłą rzeczy chce zmaksymalizować swoje potencjalne zyski i pakuje tam możliwie najwyższe budynki. To są oczywiste zależności i nie można mieć do nikogo pretensji, że chce zarobić pieniądze. Niestety bez całościowej wizji miasta trudno zrobić to w zgodzie ze zdrowym rozsądkiem i poszanowaniem interesu publicznego.

BG: Skoro recepta na dobrą architekturę i harmonijny rozwój miasta jest taka prosta, to dlaczego z niej nie korzystamy?

MŁ: Nie mamy w Polsce nawyku dbania o dobro wspólne, ani wyprzedzającego planowania. Jesteśmy mistrzami pospolitego ruszenia, które nie raz już źle się dla nas skończyło. Jeśli się usiądzie i dobrze popracuje, planując mniej intensywną zabudowę, można często osiągnąć dużo lepsze efekty ekonomiczne. Rozsądne planowanie pozwala osiągnąć zysk, niekoniecznie budując wysoko. Nagle się okazuje, że mamy więcej metrów kwadratowych per saldo. Rozpatrywać większy teren pod inwestycje jest korzystniej, niż w przypadku wąskiej działki. Z większego terenu można więcej „wycisnąć” niż z każdej działki osobno. Ale żadna z tych stron nie jest w stanie zrobić tego sama, i trzeba im w tym pomóc odgórnie. Ludzie, którzy prowadzą działalność nie stworzą sami ram prawnych. Od tego mamy samorządy i państwo.

BG: Czy przy obecnym stanie planowania zabudowy miasta widzi pan szanse, aby jeszcze zapanować nad tym procesem?

MŁ: Są tereny dla których jest już na to za późno, bo przyroda nie znosi próżni i przygotowania do inwestycji idą pełna parą. Nasze biuro pracuje przynajmniej nad kilkoma projektami w różnych „drażliwych” lokalizacjach. Możemy tylko starać się to zrobić jak najlepiej w tym bardzo niewielkim zakresie, który został nam powierzony. My kilka takich uproszczonych planów zagospodarowania różnych części Rzeszowa zrobiliśmy. Sprawdzaliśmy, jakie budynki i jaka intensywność zabudowy jest racjonalna. Zadbaliśmy o zachowanie przestrzeni publicznych, zieleni i deptaków wzdłuż rzeki. To nie jest żadna wiedza tajemna. Problem rozbija się o strukturę własnościową, bo w sytuacji, gdy mamy wielu różnych właścicieli i każdy ma jakieś swoje pomysły, uzgodnienie jednolitego stanowiska graniczy z cudem. Byłoby to łatwe, gdy istniał jeden spójny plan miejscowy, stworzony w oparciu o realne pomysły. Dobre biuro architektoniczne może opracować takie koncepcje w 2-4 miesiące. Potem w oparciu o nie można dyskutować i przygotowywać plan miejscowy. Tak to się robi na świecie.

BG: Ale w Rzeszowie nie brakuje także sytuacji, gdy ciekawa, dopracowana koncepcja zabudowy spotyka się z protestami. Weźmy chociażby przykład wzgórz w Zalesiu w rejonie ulicy Spacerowej. Zaproponowaliście tu nowoczesny kompleks mieszkaniowy, który mógłby stać się ozdobą miasta. Okoliczni mieszkańcy nie chcą jednak nawet słyszeć o jego budowie. Krytykują, protestują, a przecież sami wprowadzili się do budynków, które niedawno tu powstały. I niekoniecznie ich architektura musi się podobać sąsiadom.

MŁ: Demokracja to mit, który dobrze wygląda tylko na papierze. Nieszczęście polega na tym, że miasto uchwalając plany musi rozpatrywać rozmaite protesty. Takie jest prawo. Niestety nie da się prowadzić świadomej polityki przestrzennej i kształtować zabudowy, jeśli pozwolimy każdemu zgłaszać uwagi. Bo wiele osób protestuje na zasadzie takiej: Przez wiele lat wyprowadzałem tu psa i dobrze byłoby, jakbym mógł to robić dalej. To niemożliwe. Tak, jak nie da się w sposób demokratyczny prowadzić na przykład polityki zagranicznej czy dowodzić wojskiem, tak samo sprawne zarządzanie miastem musi do pewnego stopnia być sprawą niedemokratyczną, ze szczególnym uwzględnieniem polityki przestrzennej. To są arbitralne decyzje, które się konsultuje w wąskim gronie fachowców. Prezentuje się je ludziom, a oni mają prawo zgłaszać uwagi i należy się nad nimi pochylić. Ale nie może być tak, ze czyjś opór, często złośliwy i bezsensowny paraliżuje możliwość uchwalenia planów miejscowych i prowadzenia świadomej polityki przestrzennej.

BG: Protestów jest dużo. Na Podwisłoczu między wieżowcami ludzie nie chcą wieżowca, na Cegielnianej protestują przeciwko budowie drogi, która musi powstać ze względu na ich osiedlenie się w tym miejscu.

MŁ: Gdyby Paryż w połowie XIX wieku liczył się z takimi protestami, to dzisiaj byłby to jeden wielki, zapuszczony slums. Ktoś podjął decyzje, że trzeba wyburzyć mnóstwo budynków i wyznaczono wielkie osie paryskie. Podobnie było z Barceloną i wieloma miastami europejskimi w tym czasie. Po prostu trzeba przestać bawić się w bezsensowne dyskusje. Ktoś, kto miał kawałek ogródka działkowego i nie pozwoli, aby mu w narożniku przepuścić drogę, musi zostać wywłaszczony. Trzeba mu zapłacić godziwe odszkodowanie i drogę zbudować. Podobnie jest z sieciami uzbrojenia. To są nadrzędne cele publiczne. Szkoda na ten temat nawet dyskutować. Interes prywatny musi czasami ustąpić przed publicznym. Jest to trudne, bo polskie prawo jest w tym zakresie bardzo kalekie i wiąże ręce samorządom. Musimy to zmieniać.

BG: Brakuje tu jednak konsekwencji. Podczas gdy na osiedlu Pobitno pozwolono wybudować potężny wieżowiec obok domów jednorodzinnych, na Nowym Mieście miasto ustępuje mieszkańcom, którzy nie chcą wieżowca obok 10-piętrowych bloków.

MŁ: Już dzisiaj trzeba się zająć terenem Podwisłocza i sięgnąć głębiej w stronę Nowego Miasta oraz na drugą stronę rzeki, planując całą dolinę Wisłoka. Kolejne kawałki tego terenu będą kupowane przez deweloperów i tego nie zatrzymamy. Ludzie chcą mieszkać nad rzeką i z tych terenów korzystać. Dziwię się, że centrum nauki, które powstaje w Jasionce, nie jest budowane na Bulwarach. To tu jest na nie wymarzone miejsce. Jasionka to absurdalna lokalizacja. To w centrum Rzeszowa powinno działać, aby ludzie spędzali tu czas w weekendy całymi rodzinami. Budynek powinien stać się częścią parku, może schowany częściowo pod ziemię. Aby na górze rosły drzewa. Kwestia kreowania architektury jest do dyskusji, ale funkcja zdecydowanie powinna być tam, aby to miejsce żyło. Nie możemy myśleć o dolinie Wisłoka jako o rezerwacie przyrody, w którym nic nie można wybudować. Przeciwnie. Tam należy budować, ale z pomysłem. Nie trzeba patrzeć na Paryż czy Londyn, aby się o tym przekonać. W Bydgoszczy budynki stoją prawie w rzece i jest jeszcze trochę miejsca na zieleń i bulwary. I wszystko da się pogodzić, projektując zabudowę w sposób cywilizowany. Nawiasem mówiąc, całe Nowe Miasto już powinno zostać objęte pracami koncepcyjnymi, bo to jest kwestia 20-30 lat, kiedy te budynki zostaną wyburzone i tam powstanie nowa, luksusowa dzielnica. Wyrok na Nowe Miasto zapadł, tyle, że jest chwilowo odroczony. Słowem kluczem jest tu jednak dobry plan. To kosztowałoby kupę pieniędzy, ale proszę pamiętać, że myślimy w perspektywie wielu lat i to dałoby bardzo pozytywne efekty. Pozwoliłoby ucywilizować dalszą rozbudowę miasta i przygotować dobre plany zagospodarowania.

 

Czytaj: https://plus.nowiny24.pl/maciej-lobos-architekt-rzeszow-ma-powazny-problem-rozbudowuje-sie-bez-madrego-planu/ar/c3-14803970?fbclid=IwAR0_fVXEu3u-as6iWADqJ-dtkdUKHGtR7ccXeHZvkAvvtJ47DKidytMsQvI

Nasz strona MWM Architekci w celu zapewnienia wygody przy korzystaniu z pełnej funkcjonalności wykorzystuje pliki cookies.